Preguntas frecuentes

La Ley de Inversión Extranjera de México, permite a los extranjeros adquirir propiedades residenciales en Zonas Restringidas -100 km dentro de cualquier frontera de México y a 50 kilómetros dentro de cualquier línea de costa- a través de un instrumento bancario llamado Fideicomiso, administrado a través de un banco mexicano. Mediante la modificación a la ley de 1993 se amplió el plazo del Fideicomiso de 30 a 50 años, con renovación, a petición del titular(es) del Fideicomiso, antes de su vencimiento.

Es uno de los instrumentos legales más dinámicos en México; el Fideicomiso es el documento utilizado para asentar la adquisición de una propiedad con un Fiduciario Bancario. El artículo 27 de la Constitución mexicana otorga a la nación mexicana, la propiedad de la tierra y el agua en territorio nacional, y a través de la Sección I, otorga poder discrecional al Estado para dar el mismo derecho a los extranjeros. La propiedad queda en manos de un banco, mismo que es designado como el propietario beneficiario del Fideicomiso. Esto queda sujeto para extranjeros, con el objetivo de no invocar la protección de sus gobiernos de origen y los considera como ciudadanos mexicanos con respecto a la propiedad adquirida.

Es un vínculo importante entre el extranjero y el gobierno. El banco acepta plena responsabilidad técnica, legal y administrativa, y protege los intereses del beneficiario. Mientras que el banco es técnicamente el propietario, tiene responsabilidad legal de emitir instrucciones al beneficiario relativo a la propiedad. Por tanto, el control de la propiedad está en sus manos, no en el banco.

El beneficiario puede ocupar la propiedad durante la vida del Fideicomiso. 

El Título de propiedad puede ser transferido a beneficiarios extranjeros, en caso de que este adquiera capacidad jurídica para poseer dichos bienes, o a cualquier persona legalmente calificada que éste designe. 

El Fideicomiso también puede ser heredado a su familia, al nombrar beneficiarios de sustitución en caso de fallecimiento. 

Como beneficiario puede ocupar, usar, vender, alquilar y construir, o mejorar la propiedad. También puede hipotecar los bienes y dar instrucciones al Banco para la cesión transferencia del título de propiedad a otra persona o sociedad civil.

Los beneficiarios están autorizados para modificar su construcción, de acuerdo a los reglamentos locales, (se permite a expensas del propietario).

El Fideicomitente (Vendedor) 

El Fiduciario (Un Banco Mexicano): actúa en nombre de los beneficiarios extranjeros en todas las transacciones de los bienes del «Fideicomiso». 

El Fideicomisario-Beneficiario (El Comprador): se reserva el uso y control de la propiedad y tiene el derecho a usar, mejorar, arrendar o alquilar sin limitaciones, y vender sin restricciones, o transferir la propiedad en los nombres de los herederos. 

Substitutos del Fideicomisario-Beneficiario (Los Herederos).

Cuando la propiedad se mantiene en un Fideicomiso existente, la transferencia de los derechos de los fideicomisarios-beneficiarios sobre la propiedad es generalmente a través de una Cesión de Derechos en el marco del mismo Fideicomiso. El comprador adquiere los derechos del vendedor para celebrar el título de Fideicomiso de la propiedad de bienes raíces. El vendedor debe hacer un contacto con el Fiduciario designado sobre el Fideicomiso existente, a fin de seguir con los procedimientos y requerimientos correctos, hasta que éste sea legalmente establecido.

Le da todos los derechos de propiedad tales como el derecho a ocupar, usar, vender, alquilar y construir o mejorar la propiedad. También pueden hipotecar los bienes raíces y dar instrucciones al Banco para la transferencia del título de propiedad a otra persona o sociedad. Usted estará obligado a pagar impuestos a la propiedad, servicios públicos, las cuotas de mantenimiento del condominio en su caso, y la cuota anual del Fideicomisario, que varía de banco a banco.

El Fideicomisario Cedente (Vendedor) 

El Fiduciario designado previamente en el Fideicomiso (Un Banco Mexicano) 

El Fideicomisario Cesionario (Comprador) 

Los Fideicomisarios Cesionarios Substitutos (Los Herederos)

Un pasaporte válido y una visa de inmigración de México INM (FM-I Visa de turista, FM3 ó FM2), son necesarios como comprobante de identidad. Usted debe llevar estos documentos con usted al momento de la firma ante el Notario Público en México del Contrato de Fideicomiso/Cesión de Derechos.

No, ninguno de ellos puede ser utilizado como identificación válida.

Las apostillas autentican los sellos y firmas de los funcionarios en documentos públicos como certificados de nacimiento, órdenes judiciales o cualquier otro documento emitido por una agencia federal o certificado por un cónsul estadounidense o extranjero para poder ser utilizado de forma legal en México.

Para más información puede consultar: 

https://www.gob.mx/sre/acciones-y-programas/apostilla-de-documentos-8029

Para designar una LLC, es necesario presentar una copia de la escritura de constitución, un certificado de existencia-vigencia del estado y el manual operativo de la LLC; todos los documentos deben ser notariados y que «apostillados». El representante legal de la LLC también debe presentar una copia de su pasaporte y la visa para negocios emitido por la oficina de inmigración mexicana INM.

Aunque la Secretaría de Relaciones Exteriores si otorgará el permiso bajo el nombre de una Fideicomiso de familia constituido en EE.UU., no es recomendable la creación de un Fideicomiso en éstos términos en virtud de las diferencias entre la práctica de las leyes mexicanas sobre las leyes de EE.UU. Otra razón por la cual no es aconsejable establecer el Fideicomiso de familia constituido en EE.UU. es porque su contenido sería sólo bajo la jurisdicción de EE.UU., con la cual no estamos familiarizados, y no tendría ninguna validación en la legislación mexicana.

Si la propiedad es vendida a un mexicano, el Fideicomiso puede finalizar y la propiedad puede ser adquirida directamente mediante una Extinción Total del Fideicomiso.

El Beneficiario / Cesionario tendrá derecho a designar a un beneficiario sustituto(s), mismo que recibirá todos los derechos y obligaciones que surjan del Fideicomiso si el Beneficiario falleciera. Los herederos no tendrán que seguir un procedimiento de juicio de sucesión en los EE.UU. o de los tribunales mexicanos. Todos los herederos tendrían que proporcionar al Banco / Fiduciario una copia de una identificación válida. Además, tienen que acompañar la identificación con el certificado de defunción del Beneficiario, notariado y apostillado. El Banco los registrará a nivel interno, como los nuevos beneficiarios del fideicomiso sin costo alguno.

Una transacción Inmobiliaria genera gastos para ambas partes (vendedor y comprador), como la adquisición y el impuesto sobre la renta, las comisiones del corredor, evaluación y registro, gastos de escrituración y costos legales, entre otros. Estas tasas se basan en el valor de la propiedad y debe ser estimado por el escribano designado, también en función de los acuerdos realizados con todas las partes implicadas.

Es práctica común que el comprador pague el impuesto de transferencia de dominio y los costos de cierre, incluyendo los honorarios y los gastos del Notario, mientras que el vendedor paga el impuesto sobre la renta y la comisión del corredor.

El Fideicomiso será en español. Con el fin de obtener una traducción del Fideicomiso tendría que solicitar los servicios de un perito traductor/intérprete jurídico.

Sí, una vez que ha sido debidamente registrado en el Registro Público de la Propiedad recibirá una copia original del documento.

Una vez que el vendedor y el comprador han presentado todos los requisitos anteriormente discutidos, en primer lugar, el banco debe obtener el permiso del Fideicomiso de parte de la Secretaría de Relaciones Exteriores en la Ciudad de México, el cual tomará 15 días. El Banco lo enviará a un notario público mexicano para que se elabore el contrato de Fideicomiso y así cuando sea revisada y aprobada por todas las partes, el notario público informará a todas las partes cuando esté listo para ser firmado, indicando los costos de cierre final. Una vez que esté firmado por todas las partes, el notario recibe los documentos necesarios (avalúo bancario de propiedad, certificado de libertad de gravámenes, certificado de no deuda fiscal, certificado de no adeudo predial y pago de los impuestos correspondientes, a fin de que el Fideicomiso quede inscrito en el registro público de la propiedad). El notario público que elabora el Contrato de Fideicomiso, entrega el Primer testimonio-original al banco; así mismo, el notario hace entrega de un segundo ejemplar del testimonio al Fideicomisario.

Una vez que se obtienen todas las firmas, el proceso para su inscripción puede demorar aproximadamente de 6-10 semanas.

En México, un notario público es un abogado nombrado por el Gobierno del Estado, cuya función es muy diferente de los poderes y facultades del Notario Público de EE.UU., o el sistema conocido como el Derecho Común, donde el notario público es un certificador de firmas y no del contenido de los documentos. A diferencia del Notario Público de los EE.UU., el Notario Público mexicano debe ser un abogado, con integridad, y demostrar experiencia profesional, y además, él / ella tiene que competir con otros candidatos para obtener una licencia de Notario. Es algo que no ocurre con los notarios en EE.UU., que podrían no ser abogados, y sólo requieren un pago de cuotas con el fin de ser nombrados notarios. Un Notario Público mexicano es un profesional del derecho, un experto en este ámbito, un protector de los procedimientos y formalidades legales, un consejero, un guía, un protector de los intereses de las partes que intervienen en las transacciones ejecutadas por ellos. Él / Ella es también un representante del gobierno, donde el valor de la seguridad jurídica se da en todos los actos o transacciones celebradas ante ellos. Su intervención en los diversos negocios jurídicos puede garantizar la seguridad jurídica de los mismos para todas las partes involucradas, es decir, el Notario Público mexicano redacta los documentos, proporciona asesoramiento jurídico, resuelve los litigios y archiva documentos. Un Notario Público Mexicano están autorizado para validar el proceso de transferencia de títulos a través de un Fideicomiso (entre otros documentos) y el documento resultante es inscrito en el Registro Público de la Propiedad.